循環 —
땅에서 자본으로,
다시 땅으로

새 아파트 공급의 상류(上流)는 정비구역이다. 조합설립에서 준공까지 각 인가일을 시계열로 복원하면 "어디서, 언제, 얼마나"의 공급 예보가 된다. 전국 통합 데이터는 존재하지 않아 — 시도별 파편을 직접 이어붙이는 것이 이 장의 공정이다. 아래는 정찰로 확정한 소스 지도다.

분양 시장의 인과 사슬은 짧고 명확하다 — 청약 접수(공고 시점)가 초기분양률(3~6개월 뒤)을 예고한다. 공고 2,828건과 경쟁률 5만여 행을 HUG 초기분양률 12년 치에 이어 붙여 이 사슬을 실측했다. 경쟁률 5:1 이상을 기록한 지역·분기는 다음 분기 초기분양률이 중위 99%에 달했고, 미달 지역·분기는 중위 73%에 그쳤다 — 상관 관측이며 개별 단지의 완판 예측이 아니다.

완성된 부동산이 자본시장에서 받는 성적표가 상장 리츠다. 두 숫자로 요약된다 — P/장부NAV(순자산 대비 몇 배에 거래되나)와 TTM 배당수익률(지난 1년 실제 배당). 지금 한국 리츠는 장부가의 3분의 2 값에 거래되며, 정상 종목의 배당은 국고채 10년을 웃돈다.