循環 —
땅에서 자본으로,
다시 땅으로

기성 시가지 신규주택 공급의 주요 상류 중 하나가 정비구역이다. 조합설립에서 준공까지 각 인가일을 시계열로 복원하면 "어디서, 언제, 얼마나"의 공급 시점 추정이 된다. 전국 통합 데이터가 없어 시도별로 분산된 데이터를 직접 통합했다 — 대구·경기(단계 이력)·부산(현황 스냅샷) 3개 시도, 1,061개 구역이 첫 관측이다. 도시정비법 사업만 집계하며 소규모주택정비(별도 법령)는 분리 표기한다.

청약 경쟁률과 다음 분기 초기분양률 사이에는 뚜렷한 선행상관이 관측된다 — 접수 강도가 3~6개월 뒤 분양률에 앞서 움직인다. 공고 2,828건과 경쟁률 5만여 행을 HUG 초기분양률 12년 치에 이어 붙여 이 관계를 데이터로 검증했다. 경쟁률 5:1 이상을 기록한 지역·분기는 다음 분기 초기분양률이 중위 99%에 달했고, 미달 지역·분기는 중위 73%에 그쳤다 — 상관 관측이며 개별 단지의 완판 예측이 아니다.

공급과 자본 사이에는 운영이 있다 — 완성된 건물이 임대료를 벌고 공실을 견디는 단계. 리츠의 배당도, 매각가치도 결국 여기서 나온다. 오피스 임대시장의 공실률·임대가격·소득수익률을 시도별로 관측한다 — 운영이 벌어주는 수익률이 Ⅳ장 자본시장 평가의 원료다.

상장 리츠의 가격은 보유자산 가치와 함께 부채 구조·운용성과·배당 지속성에 대한 자본시장의 평가를 반영한다. 두 숫자로 요약된다 — P/BV(시가총액 ÷ 장부 순자산)와 TTM 배당수익률(지난 1년 실제 배당). 지금 한국 리츠는 장부가의 3분의 2 값에 거래되며, 일회성 배당을 제외한 표본의 배당은 국고채 10년을 웃돈다. 표본 기준: 코스피 상장 리츠 전수 24종(위탁관리 22 + 자기관리 2) — 자기관리·거래정지 종목까지 포함한 전수라서, 이들을 제외하는 공식 집계(국토부 리츠정보시스템 23개 등)와 종목 수가 다를 수 있다. 전 종목은 아래 차트에 공개된다.

이 사이트의 이름값을 검증하는 장이다. 공급·분양·운영·자본이 정말 이어져 있다면 데이터에 흔적이 남아야 한다 — 세 개의 다리를 자체 보유 데이터만으로 놓아 보았다. 전부 상관 관측이며 인과 주장이 아니다. 표본이 작은 다리는 그 사실을 함께 표기한다. 실측: 다리 ① r = -0.43(분기 21개, 2021Q1~2026Q1) · 다리 ② +3.0%p → +0.2%p(2016Q3~2026Q1) · 다리 ③ r = -0.73(분기 13개, 2023Q1~2026Q1, 국내 오피스 리츠 8종 시가총액 가중 합산). 강건성 검증: 다리 ③은 국고10년을 통제한 부분상관에서도 r = -0.70으로 유지되나 분기 차분에서는 소멸(r = +0.11) — 수준(level)의 관계다. 다리 ①은 분기 차분에서 약해지고(r = -0.13) 연간 변화에서는 유지된다(r = -0.38).