循環 —
땅에서 자본으로,
다시 땅으로

기성 시가지에서 신규주택이 공급되는 주요 경로 중 하나는 정비사업이다. 각 사업의 인가일을 시계열로 정리하면 지역별 진행 속도와 향후 공급 시점을 가늠할 수 있다. 현재 분석 범위는 대구·경기의 단계 이력과 부산의 현황 자료를 합친 1,061개 구역이다. 도시정비법 사업만 집계하며 소규모주택정비(별도 법령)는 분리 표기한다.

통계적 관계 청약 경쟁률과 다음 분기 초기분양률 사이에는 양의 상관이 관측됐다. 접수 강도가 높은 지역·분기에서 다음 분기 초기분양률도 높은 경향을 보인다는 뜻이다. 아래 r는 −1~+1 사이의 선형 동행 정도이며, 적중률이나 완판 확률을 뜻하지 않는다. 세부 시차와 국면별 안정성 검증은 부속 연구 시차(時差)가 전담한다. 공고 2,832건의 청약 자료를 HUG 초기분양률 12년 치와 연결해 같은 관계가 나타나는지 확인했다. 경쟁률 5:1 이상을 기록한 지역·분기는 다음 분기 초기분양률이 중위 99%에 달했고, 미달 지역·분기는 중위 73%에 그쳤다 — 관측된 상관관계이며 개별 단지의 완판 예측이 아니다.

해석 공급과 자본 사이에는 운영이 있다 — 완성된 건물이 임대료를 벌고 공실을 견디는 단계. 리츠의 배당도, 매각가치도 결국 여기서 나온다. 오피스 임대시장의 공실률·임대가격·소득수익률을 시도별로 관측한다 — 운영이 벌어주는 수익률이 Ⅳ장 자본시장 평가의 원료다.

상장 리츠의 가격은 보유자산 가치와 함께 부채 구조·운용성과·배당 지속성에 대한 자본시장의 평가를 반영한다. 두 숫자로 요약된다 — P/BV(시가총액 ÷ 장부 순자산)와 TTM 배당수익률(지난 1년 실제 배당). 2026년 7월 20일 종가 기준 표본의 P/BV 중위는 0.68이며, 일회성 배당을 제외한 TTM 배당수익률 중위는 2026년 6월 국고채 10년 월평균을 웃돈다. 표본 기준: 코스피 상장 리츠 전수 24종(위탁관리 22 + 자기관리 2) — 자기관리·거래정지 종목까지 포함한 전수라서, 이들을 제외하는 공식 집계(국토부 리츠정보시스템 23개 등)와 종목 수가 다를 수 있다. 전 종목은 아래 차트에 공개된다.

공급·분양·운영·자본의 단계 사이에 데이터로 확인되는 연결이 있는지 점검한다. 분석에 사용한 자료로 세 개의 연결 경로를 계산했다. 여기서 수준 관계는 높고 낮은 시기가 함께 나타났는지를, 변화 관계는 한 기간의 증감이 다른 기간의 증감과 맞물렸는지를 본다. 전부 관측된 상관관계이며 인과관계를 뜻하지 않는다 — 표본이 작은 경로는 그 사실을 함께 표기한다.